投资摘要：

　越秀房地产信托投资基金（0405.HK）隶属于越秀集团，于2005 年12 月21 日在香港联交所上市，为全球首支投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。对越秀REIT 上市的整个过程、交易结构的设计、底层资产的选择及其历史运营情况等进行回顾，对于如何看待中国内地公募REIT 未来的发展和商业地产未来的发展方向，具有重要的借鉴意义。

　越秀REIT 采用公募式契约型REITs 架构。从交易结构来看，越秀REIT 通过BVI 公司间接持有物业资产，该结构不仅起到了一定的避税作用，也为物业资产的收购与退出提供了良好的操作方式与渠道。从基金运营来看，越秀REIT 的内部管理模式提升了管理的专业性的同时，管理运营成本更低，收取的管理费也更低。从投资标的来看，越秀REIT 的投资标的均是可以长期产生稳定收入的物业资产，物业项目类型多且分散分布，可以提升越秀REIT 资产的抗风险能力。

　2003 年8 月，香港证监会发布了初版的《房地产投资信托基金守则》，正式引入REITs 产品。后来《守则》经过多次修订，目前使用的是2014 年8 月修订的版本（第五版）。根据彭博的数据，截至2020 年5 月11 日，香港共有12 只REITs 上市交易，总市值约为302.25 亿美元。香港的REITs 采用了契约型结构，税收优惠力度很大，在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有税收优惠政策。

　1999 年5 月，新加坡金融管理局发布了初版的《新加坡房地产基金指引》，标志着新加坡REITs 的正式起步。在政策的鼓励下，2002 年7 月，新加坡的第一支REITs